最近一段時(shí)間，國家在房地產(chǎn)托底政策上動作不斷，包括各地調(diào)整限售限購政策，推動房地產(chǎn)“以舊換新”，下調(diào)購房首付比例和房貸利率，推動建立房企融資白名單，切實(shí)推進(jìn)保交房工作等等，政策漣漪不斷擴(kuò)散。

置業(yè)門檻降低，刺激剛需人群上車

其中，大家討論較多的是一二線重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)松綁，如北京放開五環(huán)外商品房限購，杭州、南京、西安等“購房即落戶”新政是否會有效帶動當(dāng)?shù)貥鞘谢嘏?。另外，從中央層面上，則于5月17日召開了全國切實(shí)做好保交房視頻會議，對如何繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，做好商品房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，推進(jìn)保交房，消化存量商品房等工作作出進(jìn)一步部署。而在這場會議中，大家普遍關(guān)注降低首付比例，取消購房商貸利率下限以及推進(jìn)政府收儲等政策內(nèi)容。

首先，是購房首付比例的調(diào)整，在2023年8月央行將全國首套、二套房最低首付比例分別下調(diào)至20%和30%的基礎(chǔ)上，此次政策再度下調(diào)5個百分點(diǎn)，至首套房首付15%，二套首付25%。另外，在房貸利率方面，此次政策下調(diào)公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，首套和二套房公積金利率均等比例調(diào)整;此外，在商貸利率上，則取消了首套二套商貸利率下限。

克而瑞產(chǎn)品力研究中心副總經(jīng)理朱一鳴告訴中國家電網(wǎng)，“從首付看，此次央行進(jìn)一步下調(diào)首付比例，將進(jìn)一步減輕購房者首付壓力，旨在降低置業(yè)門檻;事實(shí)上，從去年8月起，除北京、上海等8城市外，其他城市均已將首付比例調(diào)整至國家規(guī)定的下限。從房貸利率看，無論是公積金利率下調(diào)，還是商貸利率取消下限，都旨在降低居民按揭還款的壓力。當(dāng)然，目前城市層面的購房商貸利率下限最終還是由地方政府決定，但事實(shí)上，截至今年3月末，全國343個地級以上城市中，已有75個下調(diào)了首套房商貸利率下限，64個取消了下限?！比∠彿可藤J利率下限，讓各銀行可以根據(jù)自身政策調(diào)整利率，理論而言，未來商業(yè)性個人住房貸款利率甚至可以為零，“總而言之，我們看到，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更加寬松?！?/p>

另外，17日會議中，大家普遍關(guān)注“政府收儲”這一新政。會議提到，當(dāng)前在商品房庫存較多的城市，政府可執(zhí)行以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。同時(shí)，中央將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，發(fā)放給國開行、郵儲銀行等21家全國性銀行，支持政府選定的地方性國企以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房，用作配售或配租型保障性住房。由于保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求，會議要求需嚴(yán)格把控所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)，收購后迅速配售或租賃。同時(shí)，租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍內(nèi)推廣。

政府收儲是國家為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化手段實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)，加快存量商品房去庫存，加快保障性住房供給，同時(shí)助力保交樓和“白名單”機(jī)制。現(xiàn)在不少房企缺乏現(xiàn)金流，將已建成商品房出售后，回籠的資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企經(jīng)營狀況。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-3月，我國新建商品房銷售面積同比下降19.4%，銷售面積約為2.3億平方面，已然回落至2016年同期水平。其中，住宅銷售面積下降23.4%，銷售額下降30.7%。住宅銷售額下滑是一記重?fù)?，而房企銷售回款到賬不足則更加致命，3月房企銷售端回款同比下降近5成，大幅拖累房企到位資金同比下降三成。正如張瑞敏所言，一個企業(yè)沒有利潤不一定破產(chǎn)清算，但沒有現(xiàn)金流一定會被破產(chǎn)清算。當(dāng)前，在現(xiàn)金流上承壓已久的房企實(shí)現(xiàn)回籠資金是比獲取利潤更關(guān)鍵的課題。而政府收儲，即使其收購價(jià)格可能會很低，也是當(dāng)前房企能獲得的一劑“良方”。截至目前，包括濟(jì)南、蘇州、福州、天津等在內(nèi)的13個城市已試點(diǎn)過政府收儲模式;而最近鄭州城市發(fā)展集團(tuán)宣布收購了鄭州市5000套二手房，杭州臨安區(qū)也發(fā)布公告稱將收購1萬平米房源，用作公共租賃住房。

不過，政府收儲模式尚面臨兩大核心問題待解，一是資金，二是收益如何覆蓋成本。朱一鳴提到，“在過去，地方財(cái)政、租賃住房貸款支持計(jì)劃以及城投平臺的自籌資金是收儲的三大資金來源，但規(guī)模終究有限，此次央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來源補(bǔ)充。不過，千億資金規(guī)模仍不足以在全國范圍內(nèi)大規(guī)模推進(jìn)政府收儲，估算要達(dá)成這一目標(biāo)所需資金可能超過5萬億。另外，考慮收益成本面，被收儲房源或租或售，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或配售型保障房，以租為例目前大部分城市的租金回報(bào)率僅在2%左右，即使是收儲企業(yè)使用再貸款這種低成本資金，也要考慮收購及后期運(yùn)營成本，平衡收支并非易事。上述兩大問題不解決，大規(guī)模收購商品房，就只是把庫存風(fēng)險(xiǎn)從房企端轉(zhuǎn)移到政府端，沒有實(shí)質(zhì)性化解風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們判斷，政府收儲模式并不會在全國大規(guī)模展開，大概率只會在高庫存且保障房缺口較大的城市和區(qū)域落實(shí)，去庫存效果也難及當(dāng)年的棚改貨幣化?！睋?jù)克爾瑞(CRIC)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國重點(diǎn)城市中，66個城市商品住宅消化周期超18個月，24個城市消化周期超36個月。

此外，17日的會議上還提到要推動融資“白名單”應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，支持地方回收存量閑置土地，以及全面摸排、分類處置，打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)等內(nèi)容。

政策組合拳效應(yīng)下，家電等消費(fèi)情緒面逐漸修復(fù)

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30928億元，同比下降9.8%;4月單月，全國70大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比降幅均有所擴(kuò)大。而據(jù)大宗商品數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)Mysteel統(tǒng)計(jì)，18家重點(diǎn)房企今年1-4月銷售額合計(jì)5662.58億元，同比下降46%，房地產(chǎn)市場延續(xù)低迷行情。房地產(chǎn)行業(yè)的頹勢，影響的不僅是自身，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)還輻射水泥、鋼鐵、建材、家電、家居等廣泛前后端產(chǎn)業(yè)，近年來房地產(chǎn)市場的低迷也深刻影響到相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的消費(fèi)釋放。

以奧維云網(wǎng)(AVC)監(jiān)測數(shù)據(jù)為例，2024年一季度，國內(nèi)一線、新一線19城中地產(chǎn)精裝修新開盤項(xiàng)目規(guī)模同比下滑了22.9%，約為6.7萬套，而精裝項(xiàng)目與家電工程市場息息相關(guān)，精裝配套的下滑，也造成一季度相關(guān)配套大家電產(chǎn)品規(guī)模同比下滑22.3%，出貨僅0.8萬套。而在2019年及之前，不少家電企業(yè)將工程市場作為零售市場重要補(bǔ)充看待，部分廚電企業(yè)甚至樂觀預(yù)期企業(yè)零售端和工程端營收貢獻(xiàn)值的占比將達(dá)到6:4，而今伴隨房地產(chǎn)市場的震蕩調(diào)整，家電企業(yè)在工程市場的開拓上也日趨保守，尤其擔(dān)心工程款項(xiàng)會形成壞賬。而這僅是房地產(chǎn)壓力向家電等產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)的冰山一隅。

現(xiàn)在，密集出臺的房地產(chǎn)托底政策，能否帶動家電等產(chǎn)業(yè)重回增長區(qū)間，助力情緒面預(yù)期回升呢?對此，中怡康白電事業(yè)部總經(jīng)理王宏吉認(rèn)為，房地產(chǎn)托底政策對整個產(chǎn)業(yè)鏈的改變不會一蹴而就，而將逐步顯現(xiàn)，“無論是限售限購政策的放開，首付比例和房貸利率的調(diào)整，還是政府收儲存量房，都是對前期政策的有效承接。而我們前期政策的主基調(diào)是‘房住不炒’，目前看這種氛圍或炒房群體已經(jīng)很少，現(xiàn)在國家將施力重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了刺激剛需釋放。無論是配套的首付、利率政策，還是保障性配售或租賃，本質(zhì)上是對剛需人群住房供給形式的改變，可以有效刺激剛需人群‘上車’，所以這些政策在托底房地產(chǎn)的同時(shí)，也對家電等消費(fèi)品市場形成了有效托底，這是政策的漣漪效應(yīng)。另外，之前國家配套出臺了家電、汽車等以舊換新政策，應(yīng)對的是剛需之外的替換性消費(fèi)。從房地產(chǎn)政策到以舊換新，本質(zhì)上形成了對剛需和非剛需人群的全覆蓋，所以我們還是比較看好這一套拉動經(jīng)濟(jì)的組合拳?！?/p>

目前，中國房地產(chǎn)是否見底是社會輿論的一大焦點(diǎn)，而王宏吉認(rèn)為，當(dāng)前探討樓市見底與否對市場而言意義不大，“因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)該爆的雷已經(jīng)七七八八，該顯露的問題業(yè)已顯露。而今政策最核心的訴求是讓想買、有能力購買的人上車，這是當(dāng)前系列政策最主要的目的。但另一方面，如果市場想反轉(zhuǎn)，再次出現(xiàn)房價(jià)暴漲，從當(dāng)前環(huán)境看也不具備這種條件，從國家層面更不希望出現(xiàn)這種局面?！?/p>

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正處在關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，國家希望未來高科技、高新制造等新質(zhì)生產(chǎn)力能夠形成社會發(fā)展新動能，增強(qiáng)國家中長期競爭力。但當(dāng)前房地產(chǎn)無論是在居民家庭資產(chǎn)構(gòu)成還是國家GDP構(gòu)成中，占比都還相當(dāng)大，房地產(chǎn)市場不能出現(xiàn)“斷崖式下降”，否則不僅會造成經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，還會影響新產(chǎn)業(yè)成長。而從長期看，無論是我國的人口結(jié)構(gòu)，還是城市化進(jìn)度，都不再支持房地產(chǎn)形成暴漲趨勢，更不符合我國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展走向。因而當(dāng)前無論軟硬，房地產(chǎn)都要著陸，而近期一系列政策的發(fā)布，實(shí)際已筑就了市場底。

王宏吉分析認(rèn)為，當(dāng)前國家托底房地產(chǎn)有助于市場情緒面的恢復(fù)?！胺康禺a(chǎn)銷售不振一方面會影響因住房交易而形成的家電家居等實(shí)際購買需求，一方面還會對消費(fèi)信心形成壓制，因?yàn)榉績r(jià)的漲跌會造成居民資產(chǎn)賬面價(jià)值的升值和貶值，進(jìn)而影響消費(fèi)心理。以北京、上海等區(qū)域?yàn)槔诜績r(jià)上漲過程中，擁有房產(chǎn)的居民其家庭資產(chǎn)價(jià)值處于上漲中，即使沒有實(shí)際交易，未對其真實(shí)的可支配收入造成影響，但消費(fèi)信心是上漲的，更敢花錢，因而對消費(fèi)具有刺激作用。房價(jià)下跌過程則正好相反，會抑制消費(fèi)信心。”

正如市場常提的一句話，信心比黃金更重要，當(dāng)前包括家電在內(nèi)的地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)，均面臨信心重構(gòu)的壓力。以中國家用電器協(xié)會開展的2023企業(yè)運(yùn)營情況及2024一季度企業(yè)預(yù)期問卷調(diào)查為例，超半數(shù)家電企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)景氣度低，同時(shí)在2024一季度宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期方面，超三分之二企業(yè)做出謹(jǐn)慎持平判斷。除了新房銷售低迷，市場增量不足以外，家電市場當(dāng)前還面臨存量激活有賴政策力度，銅鋁、化工材料等大宗商品價(jià)格上漲加劇成本壓力等不確定因素。而國家房地產(chǎn)托底政策的出臺，從長期看有利于房價(jià)企穩(wěn)，助力消費(fèi)信心溫和恢復(fù)。當(dāng)前，市場資本面情緒已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上揚(yáng)，在A股和港股市場，房地產(chǎn)以及家電、家居、建材等相關(guān)企業(yè)股價(jià)，正在修復(fù)至近2年來的高點(diǎn)。