文/魏琪

[釘科技述評] 疫情期間,互聯(lián)網(wǎng)長租平臺蛋殼公寓因與房東、租戶發(fā)生租金方面的矛盾,被輿論廣泛質疑,利用信息不對稱進而“兩頭吃”,成為外界批評的重點。

其實,如果事件只是發(fā)酵到這個層面,蛋殼、自如等互聯(lián)網(wǎng)長租平臺還可以“自救”,畢竟安撫房東和租客并不難,只要及時向房東支付租金以及在合規(guī)的情況下給租客一定的免租期,就基本可以將負面影響降到最低。

然而,事件卻向一個對它們而言更壞的方向發(fā)展。日前,網(wǎng)絡上流傳一份深圳市委政法委員會發(fā)給深圳市地方金融監(jiān)管局、深圳銀保監(jiān)局的《關于開展相關排查工作的通知》(簡稱《通知》)。這個《通知》的核心意思是,要嚴查蛋殼公寓的“租金貸”情況。

《通知》提到,近日深圳市發(fā)生蛋殼公寓業(yè)主因討要租金聚眾維權事件。在處置過程中,該委發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓存在“租金貸”的情況,要求深圳市地方金融監(jiān)管局和深圳銀保監(jiān)局盡快開展排查工作,全面了解蛋殼公寓及其他房屋租賃公司“租金貸”涉及的金融機構的名稱和數(shù)量、貸款人數(shù)量和貸款金額等相關情況。

所謂的“租金貸”,是指公寓管理公司與金融機構合作,引導租客辦理貸款,提前向企業(yè)支付數(shù)月到1年的租金,再由租客每月償還貸款給金融機構。簡單來說,就是租客用貸款的方式支付房屋租金(一般來說會比正常租房租金要低),而銀行將租金提前一次性支付給長租平臺。

可以具體看一下媒體報道的蛋殼的“租金貸”模式:支付蛋殼公寓的房租形式包括月付、季付、年付。其中,押一付一的月付是蛋殼公寓力推的方式,采用這種方式付款的租客,須通過蛋殼公寓與第三方金融公司簽署貸款合同,金融公司預先把房租付給蛋殼公寓,租客則每個月向金融公司還款。為吸引租客使用“租金貸”,蛋殼公寓提供的月付租金低于季付。同時,蛋殼公寓還承諾,貸款利息可由其代付

這種模式理論上沒有問題,但在實際操作中會產(chǎn)生很大的風險。理論上,租客以更低的價格租到房子,只不過是用分期付款的方式付房租,而長租平臺提前回籠了資金,銀行則有了貸款收入,看起來是一個多贏的模式。

實際情況來看,由于金融機構的介入,導致原本簡單的租賃模型變得更加復雜,產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)加長后,鏈條的穩(wěn)定性就至關重要,而一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,這個模式就會崩塌。比如,租客如果由于各種原因不能按時還款或者失去還款能力,銀行無疑會遭遇大量損失;一旦長租平臺資金鏈出現(xiàn)問題(如投資失敗),導致無法支付房東租金,則租客很可能被房東趕出來并造成大量社會矛盾、利益糾紛。

因為有了“租金貸”,平臺企業(yè)就會有一個沉淀的資金池,而一旦缺少監(jiān)管或者企業(yè)經(jīng)營不佳,這個資金池很可能“一夜抽干”,造成巨大的金融風險和社會矛盾。而這也正是政府機構要嚴控“租金貸”的原因。

雖然“租金貸”模式風險很大,但蛋殼公司卻在大量使用這一模式,其公司招股說明書顯示,2017年、2018年和2019年1-9月,蛋殼公寓共有91.3%,75.8%和67.9%用戶使用了租金貸。

監(jiān)管機構也發(fā)現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)長租平臺“租金貸”模式的問題所在。2019年底,國家6部委出臺《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》,提出不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求租客使用“租金貸”,同樣不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導租客使用“租金貸”。更為嚴厲的是,文件要求 “租金貸”收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的3成。

如果網(wǎng)上流傳的《通知》是真的,那么說明政府部門進一步加大了對“租金貸”的管控力度,要從操作層面落地上述《意見》的要求。

只是,對于蛋殼們來說,如果在短期內就大幅壓縮“租金貸”的比重,對收入的影響會非常大。而對于一家長租平臺上市公司或者有計劃上市的公司來說,在無法盈利的情況下,如果收入規(guī)模數(shù)據(jù)還大幅下滑,那么在資本市場無疑會遭遇重大打擊。如果資本市場再受到?jīng)_擊,那么就會失去“燒錢”擴張的能力,從而進入到發(fā)展的惡性循環(huán)。

要知道,大部分互聯(lián)網(wǎng)長租平臺公司的確還都還在虧損中。例如,青客財報顯示,2019年第三季度凈虧損為1.25億元,較上一季度的凈虧損7163萬元擴大75%。而蛋殼招股書顯示,其最近三年來累計虧損額高達41億元人民幣,2019年前9個月就虧損了25.16億元。

疫情影響下,長租公寓的出租率必然降低,而一般來說90%的出租率才能保持企業(yè)盈利,但業(yè)界人士透露,很多企業(yè)的出租率已經(jīng)低于80%這條絕對紅線,面臨生死大考。國家此時嚴控“租金貸”,很可能會成為壓垮長租平臺的“最后一根稻草”。

要最大限度規(guī)避風險,長租平臺必須要從根本上改變思維模式和商業(yè)模式,行業(yè)應集體放棄靠資本輸血、“高拿低放”的粗放式發(fā)展道路,更要放棄靠高比例“資金貸”吸引資金再擴張的發(fā)展模式,不能將租客和房東置于較高的金融風險之下,否則很可能會遭遇政策的當頭棒喝,更有一夜傾覆的危機。(釘科技述評,轉載務必注明“來源:釘科技網(wǎng)”。)