文/魏琪

[釘科技述評(píng)] 疫情期間,互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租平臺(tái)蛋殼公寓因與房東、租戶發(fā)生租金方面的矛盾,被輿論廣泛質(zhì)疑,利用信息不對(duì)稱進(jìn)而“兩頭吃”,成為外界批評(píng)的重點(diǎn)。

其實(shí),如果事件只是發(fā)酵到這個(gè)層面,蛋殼、自如等互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租平臺(tái)還可以“自救”,畢竟安撫房東和租客并不難,只要及時(shí)向房東支付租金以及在合規(guī)的情況下給租客一定的免租期,就基本可以將負(fù)面影響降到最低。

然而,事件卻向一個(gè)對(duì)它們而言更壞的方向發(fā)展。日前,網(wǎng)絡(luò)上流傳一份深圳市委政法委員會(huì)發(fā)給深圳市地方金融監(jiān)管局、深圳銀保監(jiān)局的《關(guān)于開(kāi)展相關(guān)排查工作的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)。這個(gè)《通知》的核心意思是,要嚴(yán)查蛋殼公寓的“租金貸”情況。

《通知》提到,近日深圳市發(fā)生蛋殼公寓業(yè)主因討要租金聚眾維權(quán)事件。在處置過(guò)程中,該委發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓存在“租金貸”的情況,要求深圳市地方金融監(jiān)管局和深圳銀保監(jiān)局盡快開(kāi)展排查工作,全面了解蛋殼公寓及其他房屋租賃公司“租金貸”涉及的金融機(jī)構(gòu)的名稱和數(shù)量、貸款人數(shù)量和貸款金額等相關(guān)情況。

所謂的“租金貸”,是指公寓管理公司與金融機(jī)構(gòu)合作,引導(dǎo)租客辦理貸款,提前向企業(yè)支付數(shù)月到1年的租金,再由租客每月償還貸款給金融機(jī)構(gòu)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),就是租客用貸款的方式支付房屋租金(一般來(lái)說(shuō)會(huì)比正常租房租金要低),而銀行將租金提前一次性支付給長(zhǎng)租平臺(tái)。

可以具體看一下媒體報(bào)道的蛋殼的“租金貸”模式:支付蛋殼公寓的房租形式包括月付、季付、年付。其中,押一付一的月付是蛋殼公寓力推的方式,采用這種方式付款的租客,須通過(guò)蛋殼公寓與第三方金融公司簽署貸款合同,金融公司預(yù)先把房租付給蛋殼公寓,租客則每個(gè)月向金融公司還款。為吸引租客使用“租金貸”,蛋殼公寓提供的月付租金低于季付。同時(shí),蛋殼公寓還承諾,貸款利息可由其代付

這種模式理論上沒(méi)有問(wèn)題,但在實(shí)際操作中會(huì)產(chǎn)生很大的風(fēng)險(xiǎn)。理論上,租客以更低的價(jià)格租到房子,只不過(guò)是用分期付款的方式付房租,而長(zhǎng)租平臺(tái)提前回籠了資金,銀行則有了貸款收入,看起來(lái)是一個(gè)多贏的模式。

實(shí)際情況來(lái)看,由于金融機(jī)構(gòu)的介入,導(dǎo)致原本簡(jiǎn)單的租賃模型變得更加復(fù)雜,產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)加長(zhǎng)后,鏈條的穩(wěn)定性就至關(guān)重要,而一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,這個(gè)模式就會(huì)崩塌。比如,租客如果由于各種原因不能按時(shí)還款或者失去還款能力,銀行無(wú)疑會(huì)遭遇大量損失;一旦長(zhǎng)租平臺(tái)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題(如投資失敗),導(dǎo)致無(wú)法支付房東租金,則租客很可能被房東趕出來(lái)并造成大量社會(huì)矛盾、利益糾紛。

因?yàn)橛辛恕白饨鹳J”,平臺(tái)企業(yè)就會(huì)有一個(gè)沉淀的資金池,而一旦缺少監(jiān)管或者企業(yè)經(jīng)營(yíng)不佳,這個(gè)資金池很可能“一夜抽干”,造成巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)矛盾。而這也正是政府機(jī)構(gòu)要嚴(yán)控“租金貸”的原因。

雖然“租金貸”模式風(fēng)險(xiǎn)很大,但蛋殼公司卻在大量使用這一模式,其公司招股說(shuō)明書(shū)顯示,2017年、2018年和2019年1-9月,蛋殼公寓共有91.3%,75.8%和67.9%用戶使用了租金貸。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)也發(fā)現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租平臺(tái)“租金貸”模式的問(wèn)題所在。2019年底,國(guó)家6部委出臺(tái)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》,提出不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求租客使用“租金貸”,同樣不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)租客使用“租金貸”。更為嚴(yán)厲的是,文件要求 “租金貸”收入占比不能超過(guò)租賃企業(yè)租金收入的3成。

如果網(wǎng)上流傳的《通知》是真的,那么說(shuō)明政府部門進(jìn)一步加大了對(duì)“租金貸”的管控力度,要從操作層面落地上述《意見(jiàn)》的要求。

只是,對(duì)于蛋殼們來(lái)說(shuō),如果在短期內(nèi)就大幅壓縮“租金貸”的比重,對(duì)收入的影響會(huì)非常大。而對(duì)于一家長(zhǎng)租平臺(tái)上市公司或者有計(jì)劃上市的公司來(lái)說(shuō),在無(wú)法盈利的情況下,如果收入規(guī)模數(shù)據(jù)還大幅下滑,那么在資本市場(chǎng)無(wú)疑會(huì)遭遇重大打擊。如果資本市場(chǎng)再受到?jīng)_擊,那么就會(huì)失去“燒錢”擴(kuò)張的能力,從而進(jìn)入到發(fā)展的惡性循環(huán)。

要知道,大部分互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租平臺(tái)公司的確還都還在虧損中。例如,青客財(cái)報(bào)顯示,2019年第三季度凈虧損為1.25億元,較上一季度的凈虧損7163萬(wàn)元擴(kuò)大75%。而蛋殼招股書(shū)顯示,其最近三年來(lái)累計(jì)虧損額高達(dá)41億元人民幣,2019年前9個(gè)月就虧損了25.16億元。

疫情影響下,長(zhǎng)租公寓的出租率必然降低,而一般來(lái)說(shuō)90%的出租率才能保持企業(yè)盈利,但業(yè)界人士透露,很多企業(yè)的出租率已經(jīng)低于80%這條絕對(duì)紅線,面臨生死大考。國(guó)家此時(shí)嚴(yán)控“租金貸”,很可能會(huì)成為壓垮長(zhǎng)租平臺(tái)的“最后一根稻草”。

要最大限度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),長(zhǎng)租平臺(tái)必須要從根本上改變思維模式和商業(yè)模式,行業(yè)應(yīng)集體放棄靠資本輸血、“高拿低放”的粗放式發(fā)展道路,更要放棄靠高比例“資金貸”吸引資金再擴(kuò)張的發(fā)展模式,不能將租客和房東置于較高的金融風(fēng)險(xiǎn)之下,否則很可能會(huì)遭遇政策的當(dāng)頭棒喝,更有一夜傾覆的危機(jī)。(釘科技述評(píng),轉(zhuǎn)載務(wù)必注明“來(lái)源:釘科技網(wǎng)”。)